Арендные дома в России — бизнес или социальное жилье?

Аренда жилья в России — востребованная, но не очень любимая россиянами услуга. Выгодных предложений на рынке не так много, и их поиск затруднен, поэтому покупка собственного жилья является не просто прихотью, а необходимостью — обретение независимости от волевых решений владельца, повышения ставок оплаты и т. д. По оценке KPI, в России порядка 75% населения живут в собственных домах и квартирах, и такую долю можно в полной мере назвать высокой, если сравнивать ее с европейскими и североамериканскими показателями.

Так, например, в Соединенных Штатах с их дешевой ипотекой и банками, выдающими деньги даже при очень высоких рисках, процент людей, проживающих в собственных домах и квартирах, составляет 65–67%. В Швеции эта цифра и того меньше — 38–40%.

Сегодня арендные предложения в России в основном исходят от отдельных собственников жилья. Покупка второй или третьей квартиры является выгодной инвестицией (сбережение от инфляции капитала, получение стабильной прибыли посредством сдачи в аренду и обеспечение жильем своих детей). О понятии же «доходный дом», в котором в аренду сдаются все квартиры, а собственник получает прибыль, напоминают разве что таблички на памятниках архитектуры и классическая литература.

До революции доходные дома принадлежали частным лицам и передавались по наследству, обеспечивая их владельцам высокий уровень жизни. В настоящее же время строительством и управлением такими проектами в основном занимаются крупные фирмы, для которых дом с двадцатилетним сроком окупаемости при высоких экономических и прочих рисках является просто невыгодным делом. Российский бизнес очень требователен к уровню рентабельности своих проектов: в 90-е годы показатель измерялся порой и трехзначными цифрами, тогда как, например, в Европе привыкли довольствоваться и 3–5%.

Таким образом, основным инициатором подобных проектов может стать государство, и Госдума начала активное обсуждение вопросов строительства социального жилья в аренду. Предоставляя компаниям льготы на застраиваемую землю, власть собирается требовать заниженные арендные ставки, составляющие одну треть по отношению к среднерыночным. Подобное социальное жилье популярно в странах Северной Европы, число арендаторов там варьируется от 15 до 30% населения.

Такое решение сегодня реализуется, например, в Израиле с целью развития периферии: небольшие населенные пункты застраиваются современными малоквартирными домами в стиле хайтек для аренды молодыми семьями.

Как и в дореволюционное время, доходный дом как бизнес в России интересен, в первую очередь, небольшому семейному бизнесу. Предприниматель в отличие от государства рискует собственными деньгами, ввиду чего в большей степени будет заботиться об удобстве арендаторов, использованию наиболее практичных технологий работы и стремиться к совершенствованию предоставляемых услуг. Но пока предложений на рынке арендного жилья будет так мало, как сегодня, стоимость этой аренды останется стабильно высокой, и востребованы такие площади будут в основном как временное, но не постоянное место жительства.